違章建築如何認定
一般而言，被認定為違章之建築有以下二種情況：一為實質違建，即未遵照
建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照，擅自建築者；另一
為程序違建，即未按程序申請建造執照擅自興工建築者。實務上程序違建只
要事後補繳相關文件，即可補救。
以上兩種情況所產生的建物，由於興建之時沒建造執照，因此都無法取得使
用執照，也無法依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記，當然也無法取
得所有權狀。 依民法第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行為而取
得設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。」
因此違章建築既然無辦理產權登記，實際上也不能辦理所有權移轉，儘管法
院判例承認違章建築買賣行為之存在，但其買賣行為所取得的不是所有權，
而是「實質處分權」，亦即使用權而已，因此，即便違章建築可能有水、電
、稅籍號碼、甚至門牌之編列也不因其變更使用者的名義，而擁有所有權。
總而言之，違章建築的買賣實際上所負擔的風險是相當大的。
■如何得知屋頂平台之建物是否為違章建築
屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份，凡在頂樓建築面積八分
之一之法定範圍內均屬合法建物，只要超過此範圍即違法。到地政事務所申
請一份建物或附屬建物測量成果圖，按圖查對，凡圖上所無之建物，即屬違
建。
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