賣方代書作業4大流程 簽約 用印 完稅 交屋

賣方代書作業4大流程 簽約 用印 完稅 交屋

簽約時賣方須備證件及款項

·       土地、建物權狀正本

·       印章

·       身份證

·       簽收簽約款

一.簽約

買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議，對於買賣流程，價款給付方式，買賣條件以文字方式詳載於合約書上，並且雙方親自簽名蓋章，經代書見證簽約之程序。

賣方權利

·       收訖所有款項

·       詳閱契約內容

賣方義務

·       標的物現況、增建範圍、車位使用情形、物的瑕疵等告知

·       提供完整證件辦理產權移轉

·       負擔增值稅、規費、代書費、欠繳之稅費及賣方應繳納之費用

·       民法規定標的物點交後，賣方仍有6個月物的瑕疵擔保責任

·       標的物依契約書協議點交予買方

賣方如何閱讀契約書內容及注意事項

·       簽收買方給付之尾款，並以現場點交方式，將標的物交予買方。

·       賣方需負擔土地增值稅、塗銷費用等，而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。

·       附贈設備需註記清楚，以免衍生交屋糾紛。

·       若買方給付尾款為個人支票，應請代書將本票、權狀及鑰匙交予公正第三者保管，俟票據兌現始交還買方。

·       取回代書未用完之證件如印鑑證明，若委託代書代領清償證明，應清代書代為取回火險單正本、清償證明影本、原抵押權設定契約書。

·       注意應於交屋前遷出所有設籍於本標的物之戶籍。

二.用印

買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付代書，代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續，稱之為用印。

用印流程

·       簽約至用印約3∼5日

·       聯絡買賣雙方用印時間、地點

·       用印時賣方須備證件及款項

1.印鑑章

2.印鑑證明2份（6個月內）

3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份

4.近期房屋、地價稅單正本

·       由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件

·       稅捐收件：增值稅自用件（14個工作天）增值稅一般件（7個工作天）

若買方需貸款，應於用印同時

·       請買方決定貸款銀行

·       由代書整理報稅及貸款資料後送件

·       稅捐收件：自用件（14個工作天）

一般件（7個工作天）

-銀行收件：審查、估價、對保、用印

（約2至3星期）

注意事項

·       要請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符，及證件是否齊全。

·       交給代書的證件，要請代書簽收，未用完時需一併退回。

三.完稅

當稅單（增值稅及契稅）核發後，代書通知買賣雙方出面繳稅，買方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。

完稅流程

·       核發稅單

·       通知雙方完稅時間、地點

·       賣方須備證件及款項

1.印鑑章

2.繳納增值稅（現金1日內，支票3日內）

3.簽收完稅款

·       過戶、設定送件

·       權狀核發

若買方有貸款，於完稅後

·       銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件

·       過戶、設定送件

注意事項

·       完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續，此時買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保，該紙本票通常由代書保管，並於買方尾款交付賣方同時返還買方。

·       過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下。過戶時應注意兩點:

·       契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費

·       印鑑章須清晰，並與印鑑證明相符

四.交屋

買方支付尾款，賣方將房屋騰空移交給買方使用，並以現場點交方式為之。

交屋流程

·       代書至地政機關領取核發之新權狀

·       產權登記完畢3日內通知買賣雙方交屋時間、地點

·       買方備齊尾款、代書費、規費、服務費

·       現場點交，完成手續

·       取回權狀、本票、鑰匙、搖控器、住戶規約

若買方有貸款而賣方無代償，於交屋前

·       通知賣方領取清償證明，交與代書辦理抵押權塗銷登記

·       塗銷登記完畢2日內通知買賣雙方交屋時間、地點

注意事項

·       予簽收尾款時同時點交房屋（最好能在房屋現場點交），且於點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等。

·       地價、房屋、水電、瓦斯、管理費應一併分算及找補清楚。可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費情事。

·       應向代書索取土地增值稅單正本、公契契稅單影本等文件。

其他

·       清償─給付債權之標的以消滅其債之行為。清償人得請求返還借據或開據塗銷負債之字據。

·       塗銷貸款─依土地登記規則登記之土地權利如抵押權，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決，致權利消滅時，由他項權利人或原設定人或其他利害關係人提出塗銷登記。塗銷貸款時應向原申貸銀行取回（作廢）借據、火險單正副本，並影印一份抵押權塗銷同意書作為憑證。