我要詳細的開發流程 越細越好~~各位房仲前輩們都怎麼安排自己一天的時間?

一個月4間專委很難嗎?~~對新手而言?

另外也請教銷售的方法~~



如果開發與銷售並進!如何去分配開發與銷售的時間?



如果上述方法有需要投注金錢的地方請註明



沒積蓄好燒的房仲新人~~開發流程~~掃街內容主要作什麼叫做掃街?找屋主的方法? 說服進案的話術? ~買賣議價~? 及其他的"眉角"~~TO:阿志~~感謝你的勉勵~~如果你有想賣的話~可以跟我聯絡h0920369598~即時通~~有機會一定登門拜訪各位前輩都怎麼分配銷售跟開發的時間?

從怎麼找屋主~到簽完委託議價的詳細流程?



推薦答案：

我做仲介第2禮拜就賣了喔別聽那'麼多先想想自己認真度夠嗎做仲介非常辛苦認真多問多學沒有別的路可走!!



參考答案 一：

一個月四件專委 對一個新人來說 真的好難耶

我進房仲業的第一天

所有的前輩都跟我說

你從未做過哦

那要三個月後 你才會看到成績哦

我不相 信

但是後來真的如此

我從第四個月起連著五天簽了五件專委 在第四個月又八天 賣掉第一個房子

可是我也有朋友很幸運 他的業績 很好 但是每家的 運作系統不一樣

所以 也很難去說好與不好

加油啦 ！ 這個行業需要去跟人打滾的，並非你專業就給你

有時要看你跟他有沒有緣份 他合不合主人的喜歡

@@掃街@@

*只要看到空房就記下

*看到有掛布條就去問

*跟朋友告知你在賣房

*隨時看到有人在看房子的佈告欄時 馬上就地上你的名片 管 是要買要賣 還是要租 還是看好玩的



參考答案 二：

開發是需要時間醞釀的

新人1~2個月要先學找屋主,先不要管簽不簽的到案件

怎麼知道這個屋主要賣?

(1)最簡單的是看別家仲介的現場稿,回來調關貿,最簡單是自住

直接去現場找就OK,不然依循關貿第二張的戶籍地找看看,再則

再用戶籍地址調一次關貿,配合104查號臺,這些都找不到,就要靠

管理員混熟問住戶名單的電話囉! 關係好的甚至直接印整本名單

給你,這樣這個社區就是你的啦!!吃穿靠一個好社區,就可以

賺飽飽

(2)DM上的蛛絲馬跡配合網站的消息,譬如說我看到東森DM

有賣一戶某某社區的房子,價錢很OK,趕快上東森的網站,比對

坪數價格,配合關貿,或是問管理員,或是問鄰居,把這戶找出來,

這招又叫做採線~~

(3)跟管理員配合,套交情.平常就要花時間經營,首次見面不要

太明顯,管理員都知道你要問案源,可先聊聊別的,多去幾次跟

他混熟,不用你說自然就會給你好處,將心比心,聽他抱怨住戶

對他怎樣不禮貌什麼的,通常管理員都被住戶看的很扁,說好聽

是管理,說難聽是看門狗,這裡就要花點本了,行情價有成交的話

6000-30000元,要自行掏腰包,看是大泡還是小泡囉~ 自行拿捏..

(4)晚上出去掃街時,注意沒開燈的住家,登記起來,白天再去看

是否無安裝冷氣,有沒有在曬衣服,等等細節判定空屋後,也是個

好的開發點~~ 可以試著找屋主問問賣的意願~



找的到屋主就要見到他的面,要厚臉皮,不然就是把錢往外推

可以見面就不要打電話,可以打電話就不要寄信

見面三分情,哪怕是挨罵,就是要讓屋主知道有你這個業務

很積極的想幫他處理房子的事,而且要持續去拜訪,大約兩個禮拜

一通電話,一個月見一次面,通常合約都是簽3個月,沒賣掉屋主

又對妳映像很深,知道你很積極在追她這間房子,通常簽到的機率

會大增,將來要議價也比較好講話

以此方法遵循下去(一定要堅持)兩個月後月月五間專任一定

沒問題,手上有15間房子就夠你受了,等於你要服恃15個屋主ㄟ

各各脾氣又古怪,筆者最多手頭上有22個案件,每天見一個屋主

培養感情就有夠受了~~



加油!! 有不懂得再一起討論~~



參考答案 三：

個人認為 仲介最重要就是要給人誠懇 守信用



兩個月前買了一間中古屋,想當房東,可是很多事不如意,

所以想賣了,靠近中原大學, 你想幫忙賣嗎, 我是屋主

希望可以早點賣出去



參考答案 四：

四件專委/一個月，對一個新人來說真的有難度，建議隨時多注意一些社區公佈欄，路上有沒有住家陽台窗戶是張貼自租/自售廣告的，多去拜訪，所謂掃街，主要目的是要建立自己的區域（也就是地盤），我見過很多同業把整個社區變成自己的地盤，交易件數是很嚇人的！

我做這行十幾年，從仲介業務做到代書到估價師，不管遇到的案子是五花八門，如：套房雅房、公寓大廈、旅館、店面甚至豪宅及廠辦，接觸的客人是不論是形形色色，如：市井小民、地痞流氓、中產階級、政商名流、影視藝人。

總之原則很簡單卻不容易，以下簡述：

1.充實自己的內涵：

一、對銷售標的物本身及週遭環境要十分了解.

二、對時事的了解及是否影響不動產市場的敏感.

三、不動產交易流程及手續和法令的清楚.



2.站在顧客的立場考量卻也要保持中立的立場.（這是斡旋的最高指導原則）



3.千萬不要有門戶之見，每個客戶都是衣食父母，一個都不要放過：

把握每一次的機會，培養自己的人脈，做這一行最重要的不是能力、證照，而是人脈！



4.隨時保持一顆赤子之心：

一、誠懇務實（現在有許多人對仲介印象不好，其原因就是為了成交賺錢，講話都是天花亂墜。面對客戶的問題時，不懂就是不懂，先把問題紀錄下來，回去查閱資料在馬上回覆，最忌諱不懂裝懂一直死撐，言多必失，若影響到日後交易及合約內容訂立是很麻煩的！可能你是隨便說說，客戶是很注意在聽的，畢竟人家是花大把銀子，怎麼會不小心，謹言慎行！）

二-積極主動、三-熱心親切、四-細心負責



其實不動產這一行要入行很簡單，不一定要地政科班出身，門檻很低人人都可做，常保持平常心，萬事起頭難，做出好的名聲口碑，在這行就一定有一席之地，以前我們這行有句行話：「三年不開市，開市吃三年」，堅持到底就對了（死皮賴臉），加油！



參考答案 五：

你的問題很多ㄟ，都沒有人教嗎？唉~~~



如何開發，話術

某某先生(小姐)您好，請問您是否在那裏有房子在賣ㄚ？

對方如果是自售的屋主，通常會說，是ㄚ，你是仲介喔，我不要給仲介賣啦，對方就會掛電話。~~~正常~~~(因為仲介費太高)

過1-2星期再打過去，這要不斷的向屋主「問候」關心他自己銷售的狀況。

再打過去的話術

現在賣房子都給仲介公司賣，您一個人賣很辛苦ㄚ，最主要買方有限，給我們公司賣，公司有多少人可以幫您銷售，而且公司附近有相同的物件可以相互做引導，機會也比較多，成交時間也會縮短；再者公司不成交也不收取任何費用。再將如何做廣告，有哪些廣告，都要告訴屋主。

假使有成交是要用誰的代書呢？用您的代書，買方不放心；用他的代書您也會有風險；公司有特約代書，對買賣雙方來說都好也有保障。

當然要持續追蹤電訪及家訪讓屋主認識你



開發電話最好養成每天固定打幾通的習慣，等到做一年半載若有成交，客戶會介紹，慢慢的會有回攏客，到時開發就輕鬆了。



如何找屋主

除了報開及屋主現場張貼的廣告之外，另外同行踩線也是開發之一。

首先先調謄本查出屋主資料，但資料上沒電話，可以問查號台，先到住址所在地拜訪，或問大樓管理員或鄰居大部份都可以找到。與管理員保持良好關係有助於開發及銷售



銷售的基本當然是要了解公司同質的物件，一般買方有區域性的需求，若能掌握公司所有物件對銷售上是有幫助的；切記不要盲目的替買方找房子，盡可能的介紹公司物件，因為要忠於屋主的委託，但買方與我們沒有合約關係對我們不會忠誠的。

 

今天就要揭開房仲業新人 最怕也最不能克服的""開發""祕紗--

 

1.不了解開發 就不能成為頂尖的房仲人員(業績的取得 來源解析 機率探討)

2.為什麼開發很重要(觀念 與 正確的方向)

3.如何邁出開發的第一步(工作習慣 與 工作TEMPO)

4.開發的實戰篇(話術演練