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買屋、賣屋常見問題預防安全要點 |
| 房東：雲戀兒 發表時間：2009-02-21 |
買屋、賣屋常見問題預防安全要點 一、買方下斡旋金，權利義務寫清楚 不動產經紀人員在銷售帶看時，有人以：「斡旋金單沒有什麼特別的作用，只是回去跟主管交差用」，「先簽沒關係，如果家人反對可以撤銷」、、、等話術令買方卸下防備而簽立斡旋金單，然買方一但真的反悔，而屋主又已同意該價格出售時，爭議就容易產生，甚至是經紀人員已口頭承諾買方：如果家人看不滿意可以反悔，並接獲買方口頭通知其家人不滿意無法購買在先，卻又違背口頭承諾，搶先在書面上與賣方做成交確認，再辯稱沒接獲買方電話，以致買方在書面證據上居於劣勢，最後以沒收斡旋金收場，因此買方與仲介公司交易時，關於重要約定條件，一定要要求記載於相關書面契約，以免口說無憑，各說各話。 二、是否有漏水、壁癌情事，賣方應誠信告知，買方應確實檢視屋況 漏水、壁癌問題為中古屋買賣過程中常常發現也極為困擾的問題，但是卻往往因為賣方或不動產仲介經紀人員刻意隱瞞，徒增困擾，關於賣方刻意隱瞞物之瑕疵，法律上雖有規定賣方之瑕疵擔保責任，但買方如能事先預防更可充分保障權益，事半功倍，故買方看屋時，最好能以肉眼確實檢視房屋狀況，並要求仲介公司提供不動產說明書，供買方詳細閱覽屋況記載，如果房屋經過重新粉刷，更應特別注意，以免賣方只是將原本肉眼可見之漏水、壁癌瑕疵予以表面上之粉飾，未做根本之處理，交屋後買方才發現漏水、有壁癌，那就後悔莫及，所以，最好還是能透過信譽可靠房屋公司充分揭露交易重要資訊，提供不動產說明書閱覽，如買方事先得知房屋有漏水或壁癌之瑕疵者，簽約時應請代書將瑕疵情形、處理方式、費用負擔等事項確實載明於契約書，以保障買賣雙方權益。 三、貸款事項應事先充分溝通 貸款額度除與標的現況有關外，亦與買方信用狀況息息相關，所以買方個人或配偶曾有跳票、信用卡逾繳、或是有替人做保情事，就應將該資訊充分告知仲介公司或讓賣方知悉，而由仲介公司向銀行確認是否將影響其貸款額度，如貸款額度為買方購買之先決條件，簽約時即應於契約中特約記載貸款不足時之處理方式，如買方因疏忽未向仲介公司或賣方反應信用問題，致貸款額度無法貸足，買方又無法及時補足差額部份，恐將被認定以買方違約收場，已付的簽約金將會被賣方沒收，所以買方應有充分認知， 四、有無增、改建（違建）應具體說明，以免買方藉故不買 增、改建乃中古屋之常態，故賣方事先應就增、改建之位置、面積，充分告知，如果經由仲介公司銷售，賣方應將相關事項具體記載於標的現況說明書上，並要求據以誠實向買方解說，解說完畢後請買方簽名確認，以免買方因個人因素違約不買時，卻以賣方或經紀人員未告知有違建為由，藉故不買。 五、買方應要求仲介公司依法提供「不動產說明書」 在不動產買賣過程中，消費者往往處於資訊上的弱勢，常常因為對於購屋資訊未能充分掌握，導致簽約後權益受到損害，政府為了保障消費者權益，乃於不動產經紀業管理條例第廿三條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」，且不動產說明書應由經紀人簽章，並視為買賣契約之一部分，所以買方如透過仲介公司購屋，一定要向仲介公司要求詳閱不動產說明書，並要求充分解說，以充分了解產權及房屋現況，保障自身權益。如果賣方透過仲介公司售屋，更應要求經紀人員依據不動產經紀業管理條例之規定，製作正確的不動產說明書，以作為銷售時之依據，並請買方於閱覽後簽名確認，以杜絕買方惡意藉故不買之爭議。 六、簽約時一定要請領最新謄本 有買賣雙方於簽約時仍沿用舊謄本簽約，等簽完約後才發現因為賣方債務問題，不動產在簽約前已遭查封，買賣雙方甚至承辦代書卻仍不知情而繼續簽約的離譜狀況，此問題雖不是完全無解，但只要花點時間就可避免，且若查封金額高於買賣價金時，賣方又拿不出多餘的錢處理債務時，又該如何處理？恐怕只能解約收場，買方已付的簽約金可否拿的回來？ 折騰了半天卻白忙一場，實在不值得，故簽約時一定要請領當日最新謄本，以維交易安全。 七、賣方債務應於簽約前事先確認，如賣方債務過高時，建議實施價金保證制度 不動產買賣案件中，常聽聞因賣方債務過高，或是連帶保證債務等情事，簽完約後房子卻被債權人查封，賣方又將購屋款項取走，令買方血本無歸，故買方在購屋時，一定要請賣方簽立債務確認單，事先掌握交易風險，及早擬定因應對策，如果債務過高有危害交易安全之虞者，應請賣方將價款實施價金保證制度，以保障買賣雙方交易安全。 八、租客問題，究竟是排除租客或是繼續承租應於契約中載明清楚 買賣標的如有租客，買方或仲介公司應事先查明該租約到期日，如租期還很長，應先就租客問題與賣方先行確認，究竟是交屋前由賣方將租客排除，點交予買方（事先應請租客出具搬遷同意書），或是由買方按原租賃契約條件承接租客（簽約時應於買賣契約中載明），賣方或仲介公司在銷售時應充分揭露交易資訊予買方知悉，而買方更應主動釐清，不可於簽約時再來打算，否則屆時租客獅子大開口，勢必無法圓滿善了，交屋日也無法確定。 九、委託物件為土地者，應於簽約時請賣方先行鑑界 土地之買賣，由於事涉買方對於土地之整體規劃利用，故界址之確認至為重要，現行做法多為買賣雙方簽約後，另行申請排定鑑界日期，惟若鑑界結果與原先銷售時之指界有所出入時，恐將造成爭議，例如：土地遭鄰地佔用、或是賣方建物佔用鄰人土地、甚至賣方或仲介公司銷售人員之指界與鑑界結果出入極大，則買方將歸咎賣方或仲介公司產權調查不清，追究相關人員責任，賣方土地既然決定要賣，遲早要鑑界，應該在簽約前就先行申請鑑界，落實產權調查以免發生界址不符或遭鄰地佔用等情事，而衍生爭議（現行鑑界日期排定，多以送件後十五至廿日為鑑界排定日）。 十、停車位權屬暨有無特殊分管協議，應確實查明 停車位之有無，在停車困難的地區，其重要性往往不亞於房屋本身，所以物件如有停車位，應先查明其權屬，是所有權還是使用權？例如：法定停車位之登記方式係登記於大公之持份內，屬於全體住戶所共有，僅是使用權，如大樓住戶就法定停車位訂有分管協議，應確實查明其協議內容，尤其有無定期抽籤、新到住戶可不可以立即參與抽籤等規定，一定要事先查明，賣方或仲介公司應於銷售帶看時確實告知買方，以免買方認知錯誤，衍生法律爭議。 十一、近日常出現重大交易糾紛 買方買到輻射屋、海砂屋、凶宅等糾紛，確實會帶給買方財產與精神上重大損失，因此找尋具備專業檢測服務，特別對商圈了解的房仲公司是較佳的預防之道 |
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