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三大理由說明次級房貸影響房市有限 |
| 房東：仔仔 發表時間：2007-09-28 |
三大理由說明次級房貸影響房市有限 【北區房屋 首席總經理 彭培業】 美國次級房貸風暴引發全球金融危機，造成全球股市大跌，雖然台灣沒有次級房貸的問題，但台股也因國際股市崩盤而重挫。不過，好地段的房子遇到股市空襲正是危機入市的買點，購屋族要如何找出具增值潛力的黃金屋。 北區房屋首席總經理彭培業表示，觀察台灣房地產現在的機會，可從三個方向找到機會點，首先是跟次級房貸有關的產品(小套房)，但實際影響無關，而房價卻出現重大挫折；第二是跟次級房貸無關的產品(一般住宅)，但卻跟隨市場下跌；第三是具有增值潛力的區域或人潮愈來愈密集的商圈(豪宅、黃金店面)，基本條件愈來愈好，卻有人放棄的不動產。 北區房屋不動產理財研究室針對次級房貸問題進行分析，發現次級房貸對於台灣房地產影響以心理面為主，此外，預估2008年兩岸三通後，全台增值潛力的區域還有3~5成以上的漲幅。 壹、三大理由說明次級房貸對台灣房地產影響有限 台灣房地產自SARS之後，多頭走了四年餘，銀行警覺房地產有過熱的風險，祭出「緊縮房貸成數」措施，擔心「屋奴」會成為「卡奴」的下一個翻版。有了兩年前雙卡風暴的前車之鑑，銀行在房貸放款上已趨謹慎。 理由一：卡奴風暴再前 銀行早已嚴防屋奴出現 根據央行統計資料顯示，2005年8月爆發雙卡風暴開始，信用卡循環信用餘額高達4515億元，到2007年6月，降到2838億元，降幅高達37%，顯示銀行經歷雙卡風暴後，借款更為謹慎。彭培業表示，台灣金融機構對房貸授信嚴格，也沒有美國次級房貸收益證券化的問題，因此次級房貸對台灣房地產影響有限。 事實上，台灣金融機構除二胎房貸、房屋修繕貸款之外，鮮少次級房貸的業務，也無次級房貸的衍生性金融商品，因此受到次級房貸的影響微乎其微。而且購買海外抵押債務債券（CDO）的銀行、壽險公司，投資部位少，影響也不大，整體而言，次級房貸對台灣房價不會造成立即性的大幅修正。 理由二：Fed降息2碼 央行傾向暫緩升息 房貸族壓力減輕 從利率的角度來看，美國聯準會(FED)在上周17日採取降息動作，因應次級房貸風暴。FED將對銀行融資的重貼現率從6.25%調降二碼來到5.75%，美國調降重貼現率的動作，造成全球已開發國家暫緩升息腳步。 日本央行(BOJ)召開例會，日官員指出，日本央行原本計畫此次會議升息一碼，但鑒於日本經濟受到美國次級房貸風暴衝擊的程度難以評估，日銀升息政策將暫時喊停；不僅如此，歐洲央行(ECB)九月升息也傾向不升息，加拿大央行也表示，今年再升息宣告無望。 雖然通貨膨脹的陰影仍壟罩全球，各國央行欲藉升息來抑制通膨，不過，根據路透和密西根大學17日公佈的調查報告顯示，美國一年期通貨膨脹預期指數為3.2%，為五個月來最低紀錄，前一個月為3.4%；五年期通貨膨脹預期指數為2.9%，低於前一個月的3.1%。美國通膨減緩，也使得Fed大膽降息二碼。 事實上，台灣央行升息一向以美國馬首是瞻，此次Fed大幅降息二碼，台灣央行九月例會應會暫緩升息，重貼現率頃向維持3.125%。利率不升，購屋族的房貸負擔不至於加重，對房市發展而言是正面的。 理由三：二胎房貸比例低 法拍屋市場無明顯增加 國內的二胎房貸(類似次貸)，是用同一間房子的抵押貸款，借款利率比一胎房貸還高、比信貸低，通常在房價上漲過程中，銀行認為房價不斷攀升，二胎風險不高，才會願意承作。當房價往下修正，銀行就不願意貸二胎。況且，二胎以上的房貸，僅佔房貸市場的5%不到，因此類似美國次級房貸的風暴，對台灣整體而言，影響不大。另外，美國房地產從2006年底回檔，次級房貸加速房地產惡化，全美今年上半年房屋面臨法拍的數量大幅攀升58%，推論法拍屋市場是房市反轉的關鍵指標。台灣房貸利率維持在3%左右的低檔，繳不出房貸的房奴不多，因此法拍屋並無明顯增加，顯示房市仍溫和高檔盤整。 其實，美國最大零售商沃爾瑪(Walmart)最近調降全年盈餘目標，指出第二季財報未達預定目標，市場普遍解讀為「次級房貸風暴已經拖累美國個人消費能力」。台灣之前也因雙卡風暴，汽車貸款餘額從94年8月的1346億元，降到今年6月的1038億元；其他個人消費性貸款從94年8月的1兆1564億元，降到今年6月的8559億元。雙卡風暴讓台灣銀行在放款上打了一次預防針，因此美國次級房貸對台影響有限。 貳、大陸人來台觀光、置產 豪宅預計再漲三到五成 北區房屋首席總經理彭培業表示，開放大陸人士來台觀光、置產，將刺激陸資買盤進場，台灣房地產將有另一波上漲期，其中台北市房價很快就可上看每坪200萬元。不過，目前台灣政府限制大陸人民來台一年不能超過三十天的規定，讓許多有意來台買房的大陸人望之卻步，即使大陸有錢人在台置產，居住時間不得超過三十天，使買房意願大幅降低。 北區房屋不動產理財研究室認為，若台灣放寬、解除這項限制，將可以吸引沿海城市廈門、上海、天津，及東三省的瀋陽、大連、 爾濱等有錢人來台購屋，尤其是東三省一到冬天冰天雪地，台灣緯度較低、氣候宜人、語言又相通，因此成為大陸有錢人海外長住（long stay）或冬天的避寒勝地。另外，大陸人有能力在海外置產的大都是有錢的企業主，他們首選的海外置產他們首選的海外置產區域仍是以一級城市首都、直轄市為主，而且在台置產還帶有炫耀財的味道，因此豪宅聚落信義計畫區、大安森林公園、台中七期重劃區、陽明山等豪宅建案，在陸資買盤的刺激下，未來仍有三到五成的漲價空間。 同時政府或企業投注許多資金的重大工程建設，未來可以帶來人潮和商機，房價不可能寂寞。例如：台北火車站西側的雙子星大樓、松山菸廠的遠雄大巨蛋、南港國際展覽館、新莊副都心、新店裕隆城，都是屬於重大工程坐落的區域，未來重大工程完工後，周邊的房價將會和區域內的房價出現比價效應，預計也有三到五成的漲幅，彭培業表示，台灣房地產仍有很大的機會。 北區房屋首席總經理彭培業提醒，有意購屋的民眾如果選在供給量大的區域，宜謹慎，但是對於供給量小的好區域，仍然可以放心進場。 |
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| 2 樓住戶：吳秀琴 發表時間：2013-09-06 |
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| 3 樓住戶：陳恆凌 發表時間：2013-09-09 |
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| 4 樓住戶：陳老闆 發表時間：2013-10-17 |
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