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黑心建商的告白:買屋前不看會哭的17堂課

房東:李小姐
發表時間:2014-06-21




許多人都有「一生一定要擁有一間屬於自己的房子」的夢想,但當你鼓起勇氣、砸下畢生積蓄,最後卻發現買到的是金玉其外敗絮其中的黑心屋,那感覺可有多痛!



回家檢查一下,如果你看到家裡的牆角、接縫、窗框很容易裂開、油漆得一天到晚補…,恭喜你,中獎買到黑心速成屋了!



台灣的房產業,比你想像的還要黑! 鋼筋少兩成、化糞池沒接管、混凝土隨便搞、中古雜牌發電機……,這全都是發生過的事實!



「無敵海景」、「捷運近巷」、「距離東區10分鐘」、「大隱隱於市」……



建商只需用誇張的字眼,加上那些永遠晚十年的公共建設,就能讓你當個阿呆快快簽約,他們賺到翻,你還歡天喜地以為買到夢想屋!



但是無論如何,你還是夢想有間自己的房子,那怎辦?



放心,幸好有這本書,看完再來談買房。



Q1: 先建後售和預售案各有什麼玄機?

Q2: 實地監工有多重要,公設的軟硬體怎麼看重點?

Q3: 油漆怎麼偷工、馬桶和水龍頭的品牌差很大?

Q4:你家的格局有沒有一箭穿心?馬桶是對床頭還是對門?

Q5:跑單小姐好親切,推薦我買A棟8樓不如省錢買B棟7樓,有這麼好康?



這些問題你能確實回答嗎?



不信風水沒關係,至少要簡單了解讓自己住起來舒服的「眉角」。



房產達人 Sway首先破解建商黑心法門,再教你一步一步去挑選合適的好房子,當個有智慧的買屋者, 買得歡喜、住得安心!



作者簡介



Sway



幫個忙,別猜我是誰,如果你還想再看下去,只要別讓我被黑心建商抓去灌水泥、丟到太平洋就好,因為我老擋人財路。



好啦,還是透露一下,免得讓人認為我不學無術。大學畢業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業。網路起飛時,躬逢其盛,與友人合組不動產網站,後逐漸擴大成台灣最大、流量最高的「智邦不動產」討論社群。



值得一提的,曾被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪,也曾被疑似黑心建商放話說要廢了網站、走不出大門,所幸目前仍可在不動產相關領域繼續發揮,提供廣大網友、讀者關於房地產的資訊。





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黑心建商的告白:買屋前不看會哭的17堂課





你 以為當個黑心建商容易?每天在存款簿增加的零,與下半輩子良心不安中掙扎,那種煎熬,很難過,挺著喝出來的肚子,往賓士的座位中塞進去,夜深人靜的時 候,來自四面八方的無聲壓力,我想要大聲尖叫。最討厭的智邦不動產找上我,本來想要找人毀了這網站,用毒灌爆,害我少賺很多,可是,我覺得該是了結的時候 了,說一些心聲也爽。



最近景氣很熱吧,只要看到報紙就有利多的消息,啥大陸人又來投資辦公室啦,哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦,還有,一群群大陸人去看個啥個案,最扯的是,隨便來個大陸人,只要是去哪走走,就被報成「看地打算投資」?



都 是我們這種人出錢的啦!主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔,三天找吃飯、五天找出國、生日送LV 包、買房子打六折,新聞就出來了,還源源不斷呢,你只要給的多,新聞就生的多,這些人筆可厲害了,我老是一邊看一邊笑,這些大哥大姐,還真的神奇,連我都 差點覺得,不買個房子等增值,是對不起自己。



你知道房價怎麼開麼?比如,我的成本價一坪20萬元,那麼利潤如果抓兩成,就是24萬元,成為我的銷售底價。那麼,代銷業者幫我賣房屋,他開價可以二十六萬元,給消費者殺個兩萬元差不多吧?錯!



對公司來說,一坪還是賣二十四萬元,不過對代銷來說,一坪就是二十五萬元,那一萬元差價,就是分給我的,經過作帳,老闆不會知道,我一個案子就可以多賺好幾千萬元。



那, 怎賣呢?我會要求代銷,開價三十萬元,一邊放出一大堆的新聞,告訴大家說這一帶就要發了,再不買就賺不到,一群呆瓜就會來看房屋,三十萬元也通常殺到 二十六萬元就差不多,這樣公司一坪再多賺一萬元,我又有業績獎金可以賺。可你也會懷疑,哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢?



告訴你,一個案子通常都有半數阿呆,看了新聞來買的,那些不貸款的人更呆,而比較窮的或是年輕夫妻要成家的,要作九成銀貸的那些,更呆,送一點家電就買了,只要抓住他想買房子的心態,樣品屋作漂亮一點,排場大一點,就好。



當然,抓住阿呆也不是一朝一夕的,每個案子都在一年前就要佈局,先放出消息說誰要搞投資,然後找幾個阿陸仔來台灣觀光,買幾個官員說要搞建設,帶記者出國看秀作頂級 SPA ,很辛苦的,你想,不這樣做,哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽呢?



有時我也挺佩服業者,把荒郊野外,教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」,笑死人,鳥不拉屎的地方,買的人還很高興說住到很有未來的地點,你看我們教育有多成功呢?



記 不記得,以前大家都說,買房子要看地點,「地點、地點、地點」,現在呢?沒有了吧?大家改口說「要買有潛力的地方」。邏輯是對的,但是,有潛力,就是僅 有夢想,未來看運氣,你命長就等的到,像新莊副都心,炒了快二十年了,還是一片荒地,當然現在比較好一點,有進度,不過,二十年來,有多少人在這裡煎熬, 在這裡塞車,然後又自己合理化說住在有前景的地方?很好騙。



還有,一堆學者的說法也很妙,本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」,後來,全部改成「自住沒差」,一樣嘛,花錢就好,當教授可以賺「研究費、顧問費」,拿錢辦事嘛!



幾年來的景氣循環,上下洗了不少錢進口袋,遇到天然災害更爽,反正逢低買進土地,繳一點利息就可以把土地貸款出來,又有一大筆錢可以買下一塊,你說利息很重?屁啦,銀行也不敢亂抽銀根,我們撐不下去對大環境都不好,景氣火車頭耶,政府也拿我們沒輒。



以後再說怎蓋房屋,那些我都不敢住的,卻是大家的夢想宅。

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2. 建材差異



錢本來很好、很好賺的,後來有了智邦後,× 的,變的沒那麼容易,有時會有客戶看房子看了一半,然後突然冒出一句:「啊,我想起來了,剛好有事要走,不看了。」



這時,我就知道,又來個會作功課的網友,老師有在講,大家都有在聽。反正這些人本來看完就不會買,買了也有可能會投訴,不賣也罷。



你說,經濟不景氣影響銷售?我會回你,對啦,但是客戶很好騙,有時也不知道怎樣,是我命好,人客看了房子都會喜歡,搶著買耶,可是,那些房子阿,恐怖,要我呆上一天我還敢,可是要我睡在裡面,可能整晚都不能睡。



說說鋼筋,你知道我怎樣省錢的嗎?比方說,規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋,我一定只有十六根直、三十根左右橫的,至少省二成,隨便算一個案子,鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。



有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環,綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲,我們阿,這裡可以省一半,沒有固定環,鐵絲隨便綁綁就好,反正,混凝土一灌就看不到,工人也做得比較快,省時省力省錢,快速完工。



混 凝土也一樣啦,大家都知道我們這種建商,可以一星期蓋一層樓,別的建商起碼兩個星期,有的還一個月!浪費時間啦,就一層灌好後,那個木板的模子別拆,鋼 筋水泥本來就有一定的載重量,繼續往上搭嘛,地震沒有每天來就沒關係,後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框,那麼容易裂開、油漆要一天到晚補,就是了。



有空隙嘛,沒有灌很實,都是要趕時間,拆模後,一定一堆洞,都還是要用水泥抹一下,免得上不了油漆。最怕大地震,不是我家會震倒,而是,我蓋的房子一定會倒,還好我命大,九二一地震台北只有二級,還倒不了,油漆補一下就好。



翻翻廣告,建材都是英文名稱,反正客戶不懂,你看到的都是山寨版,全部用模仿名牌貨,那個馬桶阿,聽客戶說每次用都會黏東西,水一定沖不掉,和成一顆兩千,醜一點但是耐用,我用一千五的寶隔麗(忘了怎麼寫,管他的),比較漂亮,名稱也好聽;



那個蓮膨頭跟水龍頭阿,半年一定掉烤漆,一年一定開始關不緊,可是,看起來很像德國進口的,牌子我沒管;



還 有,大門看起來很漂亮,但絕對不是正牌防火門,啥牌的大鎖大概一年就會壞,如果你跟我要防火證明,我拿的出來,不過都用錢買的,真的要測是不是防火一個 小時,絕對不會過。幹麻要這樣?省錢阿,別人一坪建材用三萬元,我不超過兩萬元就有了,而且一定比較漂亮,現在的人都是看漂亮就買的,我不需要用好用的建 材阿。



油漆也挺扯,大家都會裝潢,所以我就隨便漆,一坪八百元的油漆,兩底三度,你知道我用多少?三百元一坪!就粉光後直接噴一層,只要對著陽光,幾乎可以看到水泥的底色,反正萬一客戶驗屋不過,再請師傅隨便漆上一層就好,通常一個二百戶的社區,最多十戶會仔細檢查。



你問我差在哪,兩底三度的油漆,起碼用五年還漂漂亮亮的,表面光滑如少女的肌膚,我的一度漆,一年就會掉色,有陽光的地方就會褪色,如果你家有光線是斜的曬,你的牆就一定會有斜的色差,還有,只要站在牆邊對著看,一定有波浪,不平嘛,放個櫃子都沒法貼牆。



還 有阿,牌子寫 ICI 得利乳膠漆,這個牌子不錯,但是也貴,一大桶五千元,我就叫工人去買一桶一千的雜牌,混一下,以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌,後來因為師傅說不好上漆,乾了也難看,後來才一比一,那個漆哦,聞了都噁心,甲醛太濃,師傅工作都要戴口罩,免得大家早死,可是,聽說甲醛 要全部散掉起碼大風吹一個月,沒有大概一兩年才會沒味道,管他的,又不是我住。



誰叫我都先建後售,施工中不能給客戶監督,行家一看就知道偷了多少工,反正房子蓋好很漂亮,大家買的高興,皆大歡喜。



最近市場狀況感覺很好,我的案子,已經全部漲價一成五,還發佈新聞稿說,供不應求,只好漲價,數錢又可以數到翻,你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦,



這是媽媽桑告訴我的。

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3 操縱房價與銷售率



建材講了一半,還是來講講新聞、廣告的手法,免的大家又熱過頭亂亂買。



有沒有發現,最近的廣告,以及新聞,都是一面看好?無論是「大陸人要來買房子了」,還是「銷售率破八成,盡速搶買」等等,一面倒的就是要跟消費者說,現在景氣很好,連營建股都炒的不像樣,很整齊劃一的訊息吧。



不過,你大概不知道,銷售情況,已經停快一個月了,問問其他朋友的案子,也都賣不太好,有的是因為漲價過,有的是根本沒看房子的人,現在阿,假日的假客戶都要出動兩組以上,一組看房子,一組簽約,要不然,根本就是冷清。



房 價怎操作呢?簡單,比如我的一個案子,平均底價是一坪四十萬元,我會要求代銷訂出六十萬元的表價,無論是客戶八折或七折殺價法,都在我底價之上。那麼, 六十萬元的表價很高吧,一定超過市場行情,但是呢,客戶無論如何的作功課、市場比較,附近的個案都是開這樣的價格,更何況,地段更好的可能開到一坪八十、 一百萬元,一段時間之後,你就會認為我的開價是合理的。



當然也會怕賣不掉,於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子,你想,六 十跟四十五,已經差很多了吧,降價二成五耶,跑單營造出「今天用廣告價送送 看,不一定會成啦,可是,四樓這個價格,你買八樓用這個價格,一定划算啦。」好,你大概感動的就買了。我還是一坪多賺五萬元。



以前真的是用廣告戶來引導出價,不過,大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右,現在,就是要多賺,誰叫營建股股票漲那麼多,這時賺錢最容易,一定要多賺。



還有一種人的錢一定要賺,那種不貸款的,或是一看就很喜歡想買的,六十萬元的開價,通常可以成交到五十萬元,只要一個案子有一成是這樣的客戶買,一坪多賺十萬元,你想想,可以多賺多少呢?



別以為只有高價的個案是這樣搞,低價的更要這樣,一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元;一坪十五萬元的就賣到十八萬元,只要大家集體哄抬就好了。



你 會問,我開價六十萬元,那如果旁邊有個案開四十萬元,不就壞了市場?才不會,那個四十萬元的,我一定到處講他壞話,啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、 會漏水的啦,反正,要找出瑕疵一點也不難,講臭他就好,而且,我那麼有名,一年蓋那麼多房子,人家也會講我房子會漏水,可是,我的名氣大,台灣人那麼多, 新人輩出啊,我只要作一個人一輩子一次生意,就有二千萬人次的機會,所以,管他風評咧。



發布新聞大家都是知道的了,銷售率隨便喊你也不知道,可是呢,有一招是別人教的,找人頭慢慢的買下,等半年差不多買到一半時,加上原本賣出的,公開財報都可以光明正大的說我賣八成,



而且阿,人頭買價一定高,底價四十萬元簽約價就是五十萬元,可以給客戶當證明看,也可以給銀行看,貸款嘛,五十萬元的八成價就是四十萬元,把這些房子拿去貸款等於全額貸,我的本金跟獲利馬上全部賺到,



接著,再把這些房屋放到仲介市場去賣,只要高於四十萬就可以賣,買方看到我買五十萬元的合約,你想房價也不會差到哪去,縱使成交每坪四十一萬元,我還是多賺一萬元,可是買方可能會覺得很爽,買到便宜了。



誰叫我運氣好,台灣房價崩盤次數不多,政府也會救建商,撐一撐就過去了,經濟火車頭嘛。



誰叫就是有客戶會不理智,十組抓住一組,我就是賺,而且那種客戶比我還堅定:



「漏水?我應該沒這麼倒楣吧,而且跑單都說,我不是買頂樓的就好,況且今天是特價最後一天,如果我今天買,還幫我貸到九成貸款耶,報紙都說只有七成五,這種房子,當然要買阿,我想買房子已經找很久了耶。」



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4 看不見的黑心建材



最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師,陳垂訓老師,店開在內湖,專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等,也是第九屆比賽冠軍,為何提呢?



他的作品很自然,獨特,縱使是一把花束,包的就跟別人不同,人也誠懇,有空大家可以參觀,東波水月花坊 http://www.eastwave.com.tw/ ,重點是,想買花,請報出你是智邦不動產網友,可享受 VIP 價格哦。



繼續黑心建商告白。別打我,上次講出預售案賣不好,台北縣都是這樣,一堆朋友都說,幹麻講出來啊,害人阿!



我只能苦笑,然後說:「又不是我說的!」



還是多講點黑心的,要不哪天被灌水泥丟到太平洋,就沒機會了。



現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的,這部分很好偷工,一來沒人看,二來大家也不會去察覺問題在哪裡,畢竟,太專業的東西了。



化 糞池,環保單位管的不嚴格,尤其是台北縣,你有就好,通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了,所以,我通常都是作個樣子,法規規定要作多大我就作多大, 只不過,有沒有用到那麼多,比如,一共需要六個池子的步驟才會淨化,我呢,則是只用兩個步驟,其餘四個,有池,但沒作用,神不知鬼不覺,大部分管委會在點 交也都不會把所有的蓋子挖開檢查,那很麻煩,也很臭。



這裡可以賺個上百萬元。



有沒有問題呢?



誰知,哪天化糞槽負荷過重,爆糞或是要換機器的時候,就知道臭了。



緊 急發電機也是,平常幾乎不用,萬一停電才發動,一台好幾百萬元,有的好幾千萬元,問題是,你有看過你的合約書有寫,緊急發電機是哪個牌子?沒有嘛,所 以,首先,我通常買一台中古的有牌子馬達,然後,其他套一堆大陸貨,拼出可以用的緊急發電機,這是比較好的,狠一點的話,消防單位一檢查完,我就把他馬達 換小,外殼不動,嗯,賺很多。



接著,電線也是很好偷的地方。偷啥?法規規定,多少用電量,就要多粗的線徑,不過,那用電量的設定,是假 設值,也就是,比如一個社區設定 250 的用電功率,通常也只用到 100 就了不起,那,藏在管子、牆壁內的電線,是不是沒人知道呢?對了,就是這樣,一偷就少一成啦。



接地線也是,看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞,不過,通常根本沒有線接到地下,包括消防箱內的緊急用電也是,這電線少的可多呢!要不然,原物料那麼貴,能 A 就 A 啦。



還有,電梯。如果你家電梯一次有多部,但不是每個都會下到地下室,通常來說,會有一部電腦控制誰上誰下,好的建商,會配知名品牌電梯、那部電腦,像我,只會用便宜牌,電腦阿,當然不給了,一台電梯省個好幾萬。



別以為好幾萬就不用省,超過一萬元的,就有價值。

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5 大賺都更錢



大家都在談都市更新,不過,想都更,就要買舊房子。



記不記得,上次有人因此而被槍斃?



就是忠孝東路 SOGO 旁的那一排老房子,因為屋主不配合,建商搞了一、二十年還搞不定,最後見血。那個太殘暴,只要有出事,房價就不高,但是倒讓我們學了不少。



買老公寓,第一件事,低調,不能讓大家知道我們在收購,要不然房價就會暴漲。所以,我大概都是找個人頭當投資客,一間一間的收,只要地段好,有重建的價值,我就收。



通常,一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間,然後就有屋主死也不肯賣,那麼,整合就失敗?你知道我如何作嗎?



很簡單,比如,我買了四樓一間投資客的房屋,就真的找人去住,樣鄰居就不知道我要重建,那麼,三樓買不下來,人家不願意賣,我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開 PARTY、找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。



通常,上下樓層有小孩的,馬上就想要搬家了,這時剛好就有仲介去說有人想買房屋,我就這樣剛好又買了下來。



還有人不搬?就灌嘛,在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的,慢慢的,水管就不太通,有時颱風還會倒灌,這時可能二樓就會想搬家,我就又買到了。



頂樓也一樣,半夜請人倒鹽酸,一點一點的讓他漏水,反正老房子本來就會漏水,仲介再三不五時的去找屋主拜訪,嫌麻煩的通常都會賣房屋。



到 現在為止,講的都是正常交易,沒有多花錢買房屋,而且,我買了都會找人出租,賺點租金,也讓人家不察覺我要改建,不過呢,一樓最麻煩,通常做生意的都不 願意亂搬家,這時,蟑螂老鼠就會出動,沒事多丟一點下去,吃的東西也要多丟一點,然後,找環保單位來稽查,找工務局來拆違建,作餐飲的很容易就被趕走。



這樣一兩年過去,如果再有人不搬家,就找黑道,第一步當然是恐嚇,噴噴樓梯間「 *** 欠錢還錢啦」假裝討債,管他有沒有欠錢,半夜去敲門嚇人,再偽裝找錯人,一個星期去嚇一次,持續一個月,效果就有了。



通常我都是以和平的方式收購,免得事情太複雜,幾組投資客,幾組破壞客,軟硬兼施的滲透,但是,有時也要出絕招,



比如,把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾,讓大家不能好好住,反正,又不是我住這裡,只要慢慢的來,成功機會就很高。



所以,如果你住的是老公寓,有臨馬路,一看就很像建商喜歡的那種,你可能就會發現,哪天有人在搞破壞,那麼,有五成的問題是有人想整合重建,唯一破解的就是,裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋,大家一起抬高價格。



講出去也不怕被破解,買不下來就談合建嘛,我不殺生的,反正,我這時會找家不知名的建商牌來談阿,只要有利可圖,大家都可一起賺錢,這樣,改建的速度才會快。



再不合作?你知道,找人綁票不難,花一點錢找大陸人,守在門口,哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部,你還不賣?那麼,等你回來,找仲介用加價百分之十的方式買你家,總可以吧。



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6 分化管委會



大家都知道,房子蓋好、交屋後,最重要的就是跟管委會點交公設項目,啥是公設呢?



除了健身房、游泳池這些看的到的東西,重點是看不到的化糞池啦、發電機啦,這些屬於真正花錢公設的項目。



以前呢,購屋客多半不懂,所以,只要弄得美美的,對管理委員、住戶客客氣氣的,都能交差了事。



現在呢,被網路害死了,客戶都很懂,不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交,真是糟糕,我被人家稱作黑心建商,很多東西都不是照著規矩來的,日子真的不好過。



我的一個案子,因為被管委會找到麻煩,可我又還要賣餘屋,只好叫專案乖一點,幫社區出水出電,你知道嗎?在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子,也要出錢耶!真是太超過了。



所以,現在阿,我都這樣做:管委會成立以後,就開始分成兩組,一組是交好組,專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞,比如油漆髒了。



另一組,專門交惡,就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶,跟她們交好,一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞,不同的是,我還灌輸這些人,預謀推翻管理委員會。



正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等,管的社區美美的,那我就教另一組人,擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢,反正,方便、省管理費大家都愛,只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。



管委會要買冰箱?不准!要花錢,這麼有錢乾脆少交點管理費。



管委會要管制機車進出社區?不准!太麻煩了,我想方便亂停,而且我可能有阿姨隨時要來我家玩,怎可以管制呢。



管委會不准擺鞋櫃?不可以!



我家不夠大,鞋櫃當然要擺外面了,怎可以放進來,你別找我麻煩。



要幹嘛呢?分化阿,削弱了管委會,讓她們不團結,就不會窗口一致對建商啦,



你想,只要我公設順利點交,就可以省個好幾百萬、好幾千萬元,何樂而不為?



最近我手上一個社區,已經順利跟管委會的某一個委員交好了,你知道麼?我先用一些理由,給他錢,名義是面積找補,反正花的也不多,十幾萬元,但那個委員阿,這裡反對那裡反對,只要管委會有啥意見他就反對,還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。



因為管委會彼此不信任,大家點交就比較無力,只要撐過一年,換了新的主委,嘿嘿,那當然是我們買好的人,就這樣,順利賺到錢。



反正我又不住自己蓋好的房子,所以,頂樓漏水甘我屁事?停電但是發電機一直壞,地下室老滲水,水箱水管噁心長蟲,都不關我事。



你可能會想,哪有住戶這麼笨,事情想那麼淺,拿一點點錢卻作了些缺德的事?



告訴你,就有那麼笨的住戶,只想到現在可以拿好處,且想:「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人,你只要抓住這幾個自私的人,一切就搞定。



那你或許會想到,好吧,反正大家輪流監督嘛,偷不到啥。其實,一棟房子的故事很多,想偷雞摸狗,也不是那麼難,而且現在很多人失業,藉由這樣賺一點生活費,大家都愛阿。



現在我手上一個社區,游泳池初點沒過,理由只是瓷磚貼的不好,說會割到小朋友的手,哪有這麼嚴格的啦!



要修?隨便修修就好,我已經在策動另一些住戶,他們想省水錢救生員錢,想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好,那我當然不用仔細修啦。

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7 我交代跑單的事



跑單,就是銷售人員,就是你去買房子看到的那一個個,美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。



業界俗話說,跑單是現實的,哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺,她們就去哪裡。她們用盡一切手段,就是要把我的房屋推銷給你,哪怕是有漏過水的,跟鄰房可以握手的,或是根本沒開窗的,甚至,我有看過那種很厲害的,正在漏水的房屋也可以賣的掉的。



每次一個個案開賣前,都有所謂的「銷講」,銷售前的講習,統一的告訴跑單們,你該如何賣這些房屋,說辭要統一,價格要統一,房屋的瑕疵,也要統一的別說,或是,該如何說。



通常,一開始說的都是介紹環境。比如,房子在淡水新市鎮,四周還是一片荒蕪,沒有商店,沒有公車站牌,離捷運大約開車十分鐘,離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。



我會交代她們跟客戶說:



附近所有土地已經被建商搶購一空,你看旁邊是蓋帝寶的建商買的,後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的,馬上就會推出,現在我們越早買越便宜(四週一片荒蕪);



住宅區就是要安靜阿,四大便利商店早就跟我們談合作要進駐,還有三大超市也想進來,聽說會到前面那個社區(沒有商店);



來這裡就是要享受寧靜,你住市區早就被公車燻臭了,尤其是一大早,你還在睡公車就斯斯叫,吵死了,又危險,小孩過馬路安全第一啦,出門自己開車很方便,不用等又不用曬太陽(沒有公車站牌);



捷運站旁邊又吵又亂,房價是這裡的三倍!



你想想,一年搭不到幾次捷運,不用貴在那裡阿,一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好,也可以換部進口車整天爽,如果要搭,有整點接駁公車很方便(離捷運站開車十分鐘);



你看看,現在站在高一點點的樓層,就可以看到海耶,這裡是台北最棒的景觀住宅,如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車,前面有別建商的土地,別怕,聽說她們五年後才會蓋,等到他要蓋,你就賣,還可賺一大筆錢(離海邊五分鐘)。



如果你沒有太多自備款,簡單啦,早就教過跑單了



「你用這個優惠價買,我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款,還可以含裝潢,那個銀行經理我們熟,不過,你不能跟別人說,房價也不能,我已經優惠你了哦,要不然會被查,你現在拿卡出來刷訂金,還可以累積信用卡點數呢。」



有時,自己也覺得,鬼斧神工阿,真了不起。鳥不拉屎的地方,變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。



建材篇呢,很妙。



明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴,國產牌瓦斯爐,我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋,這樣,普通房屋就變成:帝寶級裝潢!



公設也是,只有冷水戲水池(不夠深也不夠長,建照上登記的是戲水池)、一點花草園藝、幾步跑步機,我會找涵碧樓的設計師,搞成涵碧樓級會館!



天曉得,極簡風就是啥都沒有,釘幾片大陸來的木頭,放一點設施,漂亮的花瓶,就完成,涵碧樓用的是頂級柚木耶,我用爛木加油漆就仿出來,哼,山寨版我最會。



你一定懷疑,客戶都是呆子嗎?不懂嗎?



那我告訴你,整塊土地一千坪,我可以用五百坪作一大片廣場園藝,讓你一來就覺得很氣派!三百坪作接待桌跟空間展示,讓你覺得很豪華!



再用一百坪作工學館,擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式,表示我很懂很厲害!



最 後用一百坪作一間樣品屋,又挑高又美麗,裡面放著你永遠的夢想:開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室,然後在上面都標著 小小的「該配備為選配,可加選升等」,等到你目眩神迷後,帶你回接待桌,小姐送上冰涼飲料配上高級杯子(一個都要一千元以上的進口杯),還有可口的蛋糕 (以前是亞尼克,現在只用

85 度 C ),



我告訴你,可以買間三十坪當作渡假用,六百萬元就有你看過的樣品屋!現在每個月只要付六千元!三年後還有機會增值二成!我真是天才阿!



今天新聞又出來了:「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」,



接著,我會請跑單馬上打給你,用偷偷的音量說:「今天新聞出來了,偷聽到公司說這個月底要漲價,我偷偷幫你保留,要不然就被賣光了。」



哈哈哈,明天你一定馬上跑來簽約。

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8 不景氣還是大賺



景氣,大家一起賺錢,不景氣,我還是可以賺錢。



當你發現,廣告上寫出「自備 10 萬買 3 房」,就可以知道,這房屋有多難賣,必須吸引那些沒錢的人,而且,這房屋一定不好到賣不掉,必須吸引那些很想買又不懂的人。



第二本合約:我跟銀行談好,比如這一帶的房屋,銀行評估有每坪 20 萬元的價值,如果你跟我買房屋,假設買一坪 16 萬元,我會跟你再簽一本合約書,成交價格寫一坪 20 萬元,哈, 8 成純銀貸就是一坪十六萬元,你簡直一毛都不用出,



不過,我會收你 0.5 成的自備款先支付廣告費用,再給你 0.5 成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電,這樣,沒有自備款的你一定很心動,管他智邦說這房屋有多爛、多黑心,你就是會買。



也許會懷疑,銀行又不是笨蛋,哪有說超貸就超貸的?告訴你,本地銀行可能比較保守,可外地銀行搶業績就搶的兇了,通常我會找三家外地的銀行輪流作,這樣銀行的總行也不會懷疑,分行的經理也能作到業績,大家樂嘛。



而找外地銀行的目的,就是因為她們對行情不熟,我隨便找幾家估價公司出個報告給他,就可以啦,反正現在房屋開價都很高,我可以跟銀行報告說客戶太喜歡,用開價來買房屋嘛。



買 房送裝潢:好,我把實品屋??的美美的,還找來精美的傢俱、擺設,塑造出你一看就會喜歡的房屋,假設一坪裝潢成本 1 萬元,我一定賣你 2 萬元,反正這些都在貸款裡面,再告訴你,自己搞裝潢多麻煩阿,現在一卡皮箱就可以搬進去住耶,就這樣,你買屋我賺錢, 30 坪的房屋我就多賺 30 萬元,然後,室內設計師還要包我紅包一戶 3 萬元,我跟跑單分一分,多好賺!



還有,一戶賺 30 萬元, 10 戶就多賺 300 萬元呢!



車位高價法:有那種超精明的網友,作足了功課,行情抓很準,一出價就到我的底價,不景氣的時候當然要賣囉,但這樣我就賺不夠,



於是,車位就是賺錢的地方,假如一個 100 萬元,我一定要賣 120 萬元,因為,你一定會跟我買車位,我房屋沒賺,就從車位賺回來!



公設比拉回:客人越來越利害,價格、坪數都要一把抓,嘿嘿,你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經 30% 了,我當然也要一樣阿,原本大概算出來 25% 而已,我還是硬登記成 30% ,差個 5% 耶,我就多賺 5% !



這個你無法用殺價的方式跟我談吧,你想想,總價 800 萬元, 5% 就 40 萬元了,每賣一間我就多賺 40 萬元!



雨遮賺坪數:



嘿,下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧,現在大樓都不能裝鐵窗遮雨,我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮,可以登記坪數賣給你,可你只能遮遮雨,算一算通常一戶都可以多個 5% 的空間呢,你看,我又多賺 5% 。



2% 不找補:這招大家用的比較多,聽說大陸工程的青山鎮也是這樣?



你翻翻預售的合約書,一定有寫這條,坪數誤差在 2% 之內互不找補。



不多嘛 2% ,客廳面寬 4 米的 2% 不過只是 8 公分,差一點點你大概都不會介意,不過,偷個 2% 工程款就可以偷 2% ,我又可以省錢,換個想法,我根本就是想多賺你 2% 的錢耶!





保險賺回扣:



只 要你有貸款,銀行就會要求你保火險跟地震險,這是強制險,你一定要保,那麼,你買房屋我一定會幫你辦到好,雖然現在一年一保,不過大部分的人都不會留 意,反正每年繳錢就對了,呵呵,每辦一戶,我的回扣大約保費的 2 成,一戶大概都要 1 萬元以上的保費, 2 成就是 2000 元,不多嘛,100 戶就是 20 萬元,這錢我收在口袋裡,拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿!



搞不好阿,你,或你的朋友,買的房子都有上述問題,可是,你的心理可能都在想:「我沒有現金阿,人家建商願意這樣作已經不錯了,幫我超貸耶,還幫我作裝潢,很方便呢,下雨天有雨遮也很棒阿,我還可以放花盆之類的,這建商不錯不錯!」

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9 廣告行銷發達術



房子要怎賣?新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、找幾個厲害的銷售人員話唬爛?其實,還是有學問的。



有空大家研究一下廣告,其實呢,包裝是房地產的一門重要學問,也是關鍵。



比如說,汐止是忠孝東路轉個彎,曾經被大家罵臭頭說黑心,不過,當年因為這句話,把遠在天邊、居住環境不太好的汐止,變成台北東區的首購天堂,



想想,忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止,不塞車十分鐘從SOGO回到家,真是美妙,這就是廣告行銷的把戲。



印象中的高明把戲,還有新店,「敦南商圈九百秒」。九百秒的時間,就可以到敦化南路,抽一枝煙的時間也就到了,你想想,九百秒感覺上很短,不過,單位換算一下也要十五分鐘,不塞車的時間,十五分鐘也可以到林口了,那麼,九百秒的感覺就近多了,



果然,新店環河一帶的房屋,因為這九百秒,生活機能爛的地方,變成現在的一個個聚落,比如,天闊、希望之河、湯泉。



還有還有,「文華苑要每坪一百八十萬元,現在車程十分鐘只要半價!」,或是「大安區每坪一百萬元,中正區每坪八十萬元,新店每坪六十萬元,我們這裡只要四十萬元」



用誇張的比價效應,告訴你,很便宜,其實阿,怎算都是貴。



所以阿,翻翻報紙,別被那句句神奇的話術給框了,「無敵海景」是生活機能很差;「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車,走路會很累;「**台北」一定不在台北,而是在郊區,比如基隆或石碇。



下次,你看到廣告上有一大堆公共設施,一定要再看一下,廣告角角是不是寫著「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」?





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  • 1 樓住戶:黃念岳
    發表時間:2014-06-21

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


    買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價

    如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站 全民比價網

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


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    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/





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